备战楼市“小阳春”·上海︱开发商加力蓄客，上海市区和郊区楼盘都在忙■◆■■◆★，专家认为“市场预期好于去年”

　　据范诒杰分析◆■★★■，2024年以来，北京楼市产品迭代速度加快，尤其是“好房子◆■★◆”有关规则的出台★◆■◆★，使得北京楼盘产品力明显提升，得房率明显提高。

　　还有一点很重要，招商蛇口用的都是自家物业，这是很多开发商无法比拟的优势◆★◆★■★。

　　到3月1日，云璟揽阅正式开盘，整个项目总共只有367套房◆★■■◆★，本次开发商■★“忍痛”推售230套◆★■■，直接实现去化208套■◆◆★◆★，去化率超过90%，收金11.46亿元，这在当下的北京楼市罕见◆■■★。对比2023年以来通州开盘的新项目★◆★■■★，样板间开放至开盘22天均表现突出★◆，领先其他项目。

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　　这是中央政治局会议明确提出止跌回稳以来的第一个◆■■★◆◆“小阳春”，是通州去年放开限购后首个按照“好房子■★”标准设计并落地的项目，也是北京“好房子■◆”试点政策后通州首个开盘的项目。

　　2025年开工第一天，楼市传来利好消息★■◆★◆：春节市场平稳，专家称3月可能出现“小阳春”趋势

　　事实上■◆◆，早在云璟揽阅取得预售证之时，招商蛇口北京公司有关人士就透露过这样一个细节：对云璟揽阅的每个户型，都做了室内尺寸的拓展，希望能够提升整个空间的利用率■★◆，超高得房率是“好房子★■◆★”一个很重要的标准■■◆◆◆。

　　在此背景下◆■，市场上符合◆◆◆■★★“好房子◆◆”特征的新楼盘自然承载了更多关注◆■★★。正如经济学家马光远所言：“中国不缺房子★★◆■■◆，缺好房子。★◆★◆★”

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　　去年10月23日，招商蛇口以底价9.92亿元摘得通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6001地块，楼面价约2.86万元/平方米■■，而销售指导价是6.2万元/平方米，浮动8％。建设用地约1.60公顷，总建筑规模约5.42万平方米，容积率2■■■.17★■，距八通线米◆■■◆★◆。

　　首开推出230套房◆■★，亢奋的购房者一个小时内购买了208套，去化率超过90%★◆■★■。

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　　“整体看，2025年以来，北京房地产市场延续止跌回稳行情■◆★■★。◆■■◆■★”中指研究院高级分析师范诒杰此前曾分析★◆◆，基于止跌回稳政策持续落地，需求侧信心逐步恢复，同时叠加多个区域改善及高性价比项目入市，北京楼市“小阳春◆■”值得期待。

　　结合目前的情况和之前的供地节奏◆◆，3月开始★■◆，北京多个区域都将迎来热门新盘入市。从这个意义上看，云璟揽阅的火热更具风向标意义，甚至反向带动整个通州楼市，向市场传递积极信号。

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　　与此同时，云璟揽阅出门约450米就是一号线梨园站◆◆★■，地铁半小时到国贸◆■★◆★■，一小时到西单★■◆，这个通勤半径对打工人来说非常友好。还有很重要的一点★◆◆，当朝阳新房遍地奔向改善，与之接壤的通州就承接了大部分外溢的刚需刚改客户。

　　在云璟揽阅■■◆■◆，开发商把物业用房设置在了每一个业主可能产生高频次需求的地方，比如各出入口，而不仅仅是把物业用房结合入户大堂来打造◆■◆。在物业服务这件事上★◆■★，招商蛇口甚至考虑到了业主亲友临时车需抬杆、业主周边购物后拎重物回家等细节★★。

　　事实上，整个通州主城核心区已经10余年没有任何一宗纯住宅用地供应了，也正因此★■◆★◆，以■★■★■“好房子◆■◆■★★”报规的云璟揽阅，相较于板块内其他二手房和存量项目，在得房率方面占据了天然优势。

　　“北京楼市又到了一个拐点，产品各种迭代，各种配置恨不得都上◆■◆◆，我们不担心市场★◆■■■。”项目开发商表示，“现在一拼产品力、二拼服务力，市场还会继续分化，好的项目只会越来越好。我们的客户有自己的购房逻辑，认同好房子”。

　　在2月23日的2025年北京商品住宅用地推介会上，其中的“好房子”展区吸引了众多企业驻足参观，逐条问询阳台设置、底层架空、共享空间◆■★、建筑高度等方面的创新政策。

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　　置业顾问忙到吃不上饭、同时接待好几组客户★◆◆■★■，购房者◆■“转账慢了怕房子跑了◆◆■■★”、排队挤进样板间看房的画面又回来了。

　　一个有意思的现象是，北京楼市不少渠道人士都开始感慨，如今的房子质量越来越好◆★◆★■，新房不论从得房率还是质量角度看，都更保值■◆★◆★◆，住起来更舒适■■★■。

　　有业内人士表示，与传统住宅相比★★■★■★，“好房子◆◆★■★”具有诸多优势，例如建筑标准大幅提升◆◆★、规划设计标准放宽★★◆◆■■、得房率普遍较高★★■◆■■。对于购房者而言，将能够获得性价比更高的“好房子”。上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，★◆◆“好房子”规划建设内容应该能让购房者实实在在受益，同时也是开发商后续销售中的卖点所在。

　　2月中旬，北京市规自委印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》），其中最受关注的变化是，可按需设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率◆★；允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间，提高住宅得房率★◆。

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　　这也很好地解释了云璟揽阅售楼处营销中心开放仅15天，到访接待量就超3000+组。据此计算，单日到访接待量超过200组，这是很多项目一周甚至更长时间的到访量★◆◆■★◆。

　　其他三个主力户型中，79平方米北向设备平台全赠送■■◆■，南向两个阳台半赠送，赠送基本相当于总面积的10%★★■；108平方米户型赠送面积接近10平方米，南向三面宽◆■■★■，边户主卧甚至还有270度转角窗；128平方米户型赠送面积超过10平方米。

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　　第一■◆，收纳。比如89平方米户型，可以看出这次招商蛇口在户型方面花了很大心思，不仅把收纳空间藏在玄关、衣柜、鞋柜，还预留了足够宽敞的家政间，用于放置洗衣机和烘干机◆★■■。厨房则设计了转角边柜，以及相匹配的橱柜空间◆◆■。

　　第二◆■★，得房率★◆★■。仍以89平方米户型为例，项目在这样的面积里还做了270度大转角飘窗和开敞式厨房，得房率是所有户型里最高的。主卧使用面积足足有约15平方米，在新的报规条件下按1.5米进深的阳台报规，再做入室内面积★★；其余卧室（或书房），都有不同面积的飘窗和设备平台做入室内，有看过项目的购房者甚至感慨“89平方米住出100多平方米大平层的阔绰感★■■◆★”。

　　3月第一个周末■★◆◆★，北京多个项目售楼处都迎来了久违的客流。自“认房不认贷”政策恢复实施以来，北京楼市已经很久没有这么热闹了。与2月开发商们成交战绩一同发布的，还有一些热门项目的成交喜报。在◆◆■■★◆“好房子◆★”和★◆★■“小阳春”预期之下，北京楼市正悄然变化。

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　　不到一个月，招商蛇口就公布了规划平面图，随后官宣案名云璟揽阅◆★。之所以如此得心应手，还源于招商蛇口对梨园板块的熟稔。距离云璟揽阅直线公里的地方■★◆，即通州区第一个“交地即交证”的项目招商璀璨公元■◆■，两者如今已形成了强大合力。

　　市场越来越难做，开发商不得不卷产品。在此背景下，我们再回过头看云璟揽阅本身的产品力。

　　从拿地开始■◆，公布案名■◆★★◆★、售楼处亮相◆■★■■■、开放样板间、取得预售证◆◆★，一步步有条不紊■★■，相比2023年以来开盘的其他项目，云璟揽阅一直保持着招商特有的高效的操盘运营节奏，整个节奏在精心的掌控之下■★■■■，完美地赶上了政策和市场的“天时地利人和”。

　　交付后的场景服务，在前期报规图里就已经率先卷起来了，把工作做到全周期的每一步。

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